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12/11/2009 - Alterações na Lei de Locações: caminho certo, destino distante

Fábio Tokars

As primeiras notícias a respeito das recentes alterações na Lei de Locações davam conta de radicais alterações nas relações entre locador, locatário e fiador. Houve quem alardeasse o fim da fiança em contratos de locação, bem como um novo e rapidíssimo processo de despejo. Mas uma interpretação mais serena, que só é possível com o passar dos dias, revela que as mudanças não foram assim tão profundas.

No campo da fiança, as alterações começam com a especificação de algumas hipóteses em que se autoriza a exoneração da garantia. Entre elas estão a continuidade do contrato com um dos cônjuges ou companheiros (em caso de separação), a alteração de controle de sociedade empresária locatária, e a adoção de prazo indeterminado para o contrato. Em todas, porém, a exoneração do fiador era garantida pela jurisprudência. Ou seja: não há uma inovação, mas a estabilização de um entendimento, com os ganhos decorrentes de uma maior segurança jurídica.

Ao prever a possibilidade de o locador exigir a prestação de nova garantia (art. 40), a nova lei também fica na aparência de alteração. A mudança sugerida para o inciso II apenas faz incluir a recuperação judicial na lista de hipóteses. O novo inciso X é redundante com o inciso IV. Por fim, o novo parágrafo único somente diverge do caput por fixar um prazo de 30 dias para a substituição da garantia.

O último aspecto em que se propõe modificação de direito material está na possibilidade de busca por indenização em caso de retomada do imóvel (art. 52), na regulação das ações renovatórias em locação não-residencial. Houve o afastamento da possibilidade desta indenização no caso de a renovação não ter sido efetivada "em razão de proposta de terceiro, em melhores condições".

os três grandes campos de alterações de direito material, nota-se que o único em que a alteração foi efetiva é o que tem sido menos comentado: a redução das possibilidades de indenização por retomada infiel do imóvel. No mais, ganha-se com a segurança jurídica derivada do fato de as regras estarem claras. Mas não há, como se afirmou nas notícias de primeira hora, uma alteração significativa na relação econômica existente entre o locador e o locatário.

As demais modificações da lei estão no plano processual. Todas têm o claro objetivo de tornar mais céleres as ações. Vamos às principais:

A primeira foi a ampliação das hipóteses de liminar para desocupação em 15 dias. Foram somadas as seguintes às já constantes do art. 59: a) necessidade de realização de obras urgentes, determinadas pelo Poder Público, que dependam da desocupação do imóvel; b) não apresentação de nova garantia exigida pelo locador nas hipóteses do art. 40; c) encerramento do prazo de duração da locação, com a ação tendo sido proposta em até 30 dias a contar da notificação de retomada; e d) falta de pagamento de alugueres em contrato sem garantia. Esta última hipótese pode ser elidida se houver depósito judicial dos valores devidos, no prazo da desocupação.

No art. 63, ampliaram-se as hipóteses de desocupação em 15 dias, a contar do julgamento da ação, abrangendo todas as situações do art. 9.º. Já no art. 64, reduziram-se as situações em que se exige a prestação de caução para a execução provisória da sentença, ao afastar todas as hipóteses do art. 9.º.

Por fim, modificaram-se disposições relativas à ação renovatória. Na redação até então vigente, o indeferimento da renovatória levava à obrigação de desocupação do imóvel no prazo de 6 meses. Agora, o prazo é de 30 dias, na forma de despejo (inclusive com a aplicação das demais regras relativas ao despejo, adaptadas à renovatória).

Não há dúvida de que estas medidas efetivamente tornam mais céleres algumas das fases das ações relativas ao contrato de locação. Mas não se pode afirmar que elas sejam suficientes para a inauguração de uma nova era. Não há um novo processo de despejo, tomado pela rapidez e eficiência. Há sim a redução de alguns prazos que, se não vier acompanhada de outras medidas absolutamente necessárias ao incremento da eficiência do Poder Judiciário, não serão suficientes à alteração na relação de custos e riscos que atualmente pressiona locadores e locatários.

Enfim, a intenção demonstrada é positiva, mas não é suficiente ao cumprimento de tudo o que se pretende em termos de segurança e agilidade na execução dos direitos básicos envolvidos em uma relação de locação. O caminho está correto, mas o destino ainda está distante.

Fábio Tokars é advogado associado de Marins Bertoldi Advogados Associados. É Mestre e Doutor em Direito das Relações Sociais pela UFPR. É professor de Direito Empresarial na PUCPr, no Curso de Mestrado em Direito da Unicuritiba e na Escola da Magistratura do Estado do Paraná. flt@marinsbertoldi.com.br

O Estado do Paraná – 08-11-2009

Inserida por: Dr. Espirito Santo fonte:  O Estado do Paraná
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